Immobilier et droits réels

Servitudes : passage, vues, écoulement des eaux

Un chemin emprunté depuis toujours, une barrière posée du jour au lendemain, un acheteur qui découvre qu'on passe sur son terrain. Les servitudes sont l'une des premières sources de conflit entre voisins.

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Une servitude est une charge qui pèse sur un terrain au profit d'un autre : laisser passer, ne pas bâtir au-delà d'une certaine hauteur, laisser s'écouler les eaux. Elle est attachée aux terrains, pas aux personnes, et elle suit donc le bien quand il est vendu.

Elle peut naître d'un acte, de la loi (le cas typique est le terrain enclavé, sans accès suffisant à la voie publique) ou d'une situation de fait prolongée. La source de la servitude détermine ce qu'on peut exiger, et comment elle peut prendre fin.

La réforme du droit des biens entrée en vigueur en 2021 a modifié plusieurs règles en la matière. Un raisonnement qui était exact il y a dix ans doit parfois être revu.

Le cabinet intervient notamment pour

Ce que recouvre cette matière, quel que soit votre rôle dans le dossier

Droit de passage

Existence, tracé, largeur, usage autorisé (à pied, en voiture, pour des engins agricoles ou de chantier).

Terrain enclavé

Obtenir un accès lorsqu'un terrain n'en a pas ou plus, et fixer l'indemnité due au propriétaire du fonds traversé.

Vues et jours

Fenêtres, terrasses et balcons donnant sur le terrain voisin : ce qui est permis et ce qui peut être contesté.

Eaux et écoulements

Ruissellement, gouttières, canalisations traversant une parcelle, inondations répétées.

Extinction d'une servitude

Non-usage prolongé, disparition de l'enclave, renonciation, ou rachat négocié.

Vente d'un bien grevé

Servitude découverte après l'achat, absence de mention dans l'acte, recours contre le vendeur.

Avant de fermer le passage

Bloquer un chemin qu'un voisin utilise depuis longtemps, ou forcer un passage qu'on vous refuse, est le meilleur moyen de transformer un désaccord en procédure. Avant d'agir, il faut savoir sur quoi repose l'usage en question : un acte, une enclave, une simple tolérance.

Une tolérance, par définition, peut être retirée. Une servitude ne le peut pas. Tout l'enjeu est souvent de distinguer les deux, à partir des actes successifs et de la façon dont les lieux ont été utilisés.

Les pièces qui font la différence

Dans ce type de dossier, la preuve est documentaire et matérielle. Les éléments suivants sont presque toujours utiles :

Les actes de propriété des deux terrains, y compris les actes anciens auxquels ils renvoient.
Les plans annexés aux actes, et les plans cadastraux successifs.
Des photographies datées des lieux, du chemin, des clôtures ou des aménagements.
Des attestations de personnes qui connaissent les lieux depuis longtemps.
La correspondance échangée avec le voisin.

Devant le juge de paix

Les contestations relatives aux servitudes sont en principe portées devant le juge de paix du canton où se trouve le bien. C'est une juridiction de proximité, qui se rend parfois sur place pour voir les lieux, et qui tente souvent une conciliation avant de trancher.

Questions fréquentes

Servitudes : ce qu'il faut savoir

Pas forcément. Un usage toléré ne crée pas automatiquement une servitude, et les règles sur l'acquisition par la possession ont été modifiées en 2021. Il faut examiner les actes, l'ancienneté et la nature de l'usage avant de conclure.

Le propriétaire d'un terrain enclavé peut réclamer un passage sur les terrains voisins, moyennant une indemnité. Le tracé doit en principe être le moins dommageable pour le fonds traversé.

Oui, notamment par un non-usage prolongé, par la disparition de la situation qui la justifiait (par exemple la fin de l'enclave), par renonciation ou par accord. Chaque hypothèse a ses conditions.

Selon les circonstances, un recours contre le vendeur peut être envisagé, en particulier si la servitude n'était pas apparente et n'a pas été déclarée. Les clauses de l'acte de vente sont déterminantes.

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