Immobilier et droits réels

Servitude de passage : que faire quand le voisin bloque l'accès ?

Publié le 4 novembre 2026 par Maître André Dandenne

C'est l'un des conflits de voisinage les plus fréquents à la campagne comme en ville : un passage utilisé depuis longtemps est soudain fermé. Une clôture est posée, un portail est verrouillé, un véhicule stationne en permanence sur le chemin.

La réaction spontanée est de forcer le passage ou de démonter l'obstacle. C'est rarement une bonne idée. La première question à se poser est plus simple : à quel titre passez-vous ?

Servitude ou simple tolérance

Une servitude de passage est un droit attaché à votre terrain. Elle peut résulter d'un acte (un acte de vente ou de partage qui la prévoit), de la loi lorsque votre terrain est enclavé, ou d'une situation de fait prolongée dans les conditions prévues par le Code civil.

Une tolérance, au contraire, est une permission de fait accordée par le propriétaire voisin. Elle peut durer des décennies sans devenir un droit, et elle peut être retirée. Beaucoup de passages « de toujours » sont en réalité des tolérances.

La réforme du droit des biens, en vigueur depuis 2021, a modifié certaines règles sur la naissance et l'extinction des servitudes. Il faut donc examiner votre situation avec le droit actuel, et non avec ce que l'on disait il y a vingt ans.

Ce qu'il faut rassembler

Avant toute démarche, réunissez les éléments qui permettront de qualifier votre passage :

Votre acte d'achat et les actes antérieurs auxquels il renvoie, ainsi que leurs plans.
Les plans cadastraux, anciens et récents.
Des photographies montrant le chemin et son usage, si possible datées.
Des attestations d'anciens voisins ou d'anciens propriétaires.
La preuve que votre terrain n'a pas d'autre accès suffisant, si c'est le cas.

Les étapes raisonnables

Commencez par un échange, puis un courrier clair qui expose sur quoi vous fondez votre droit. Beaucoup de fermetures viennent d'un nouveau propriétaire qui ignore l'existence de la servitude.

Si le blocage persiste, le juge de paix du canton où se trouve le bien est en principe compétent. Il peut tenter une conciliation, se rendre sur les lieux et, si nécessaire, ordonner le rétablissement du passage. En cas d'urgence réelle, par exemple lorsqu'un accès indispensable est coupé, une procédure rapide peut être envisagée.

À l'inverse, si vous êtes le propriétaire du terrain traversé et que vous voulez mettre fin à un passage, la même prudence s'impose : fermer brutalement un chemin qui se révèle grevé d'une servitude peut vous exposer à une condamnation.

Questions fréquentes

Ce qu'on demande souvent à ce sujet

C'est déconseillé. Même si vous avez un droit de passage, vous faire justice vous-même peut vous mettre en tort et compliquer la suite. Mieux vaut documenter, mettre en demeure et, au besoin, saisir le juge de paix.

Dans certaines conditions, le propriétaire du terrain grevé peut proposer un autre tracé, à ses frais, s'il n'est pas moins commode pour vous. Il ne peut pas le faire unilatéralement en vous privant de l'usage.

Le propriétaire d'un terrain enclavé peut obtenir un passage sur les terrains voisins, mais il doit en principe une indemnité proportionnée au dommage causé au fonds traversé.

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